Combien Puis-je Emprunter avec Mon Salaire en 2026 ? Tableau & Simulation

La règle de base : le taux d'endettement de 35 %

Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), les banques limitent vos mensualités de crédit à 35 % de vos revenus nets. C'est la règle n°1 qui détermine combien vous pouvez emprunter.

Formule simple

Salaire net × 35 % = Mensualité maximale

Exemple : 2 500 € net × 0.35 = 875 € de mensualité maximum

Tableau de capacité d'emprunt par salaire (taux 3,5 % en 2026)

Voici ce que vous pouvez emprunter selon votre salaire net mensuel, hors charges de crédits en cours, avec un taux moyen de 3,5 % (hors assurance) :

Salaire net	Mensualité max (35%)	Emprunt sur 20 ans	Emprunt sur 25 ans
1 500 €	525 €	102 000 €	120 000 €
2 000 €	700 €	136 000 €	160 000 €
2 500 €	875 €	170 000 €	200 000 €
3 000 €	1 050 €	204 000 €	240 000 €
3 500 €	1 225 €	238 000 €	281 000 €
4 000 €	1 400 €	272 000 €	321 000 €
5 000 €	1 750 €	340 000 €	401 000 €
6 000 € (couple)	2 100 €	408 000 €	481 000 €

Base taux 3,5 % hors assurance — Mars 2026 — Simulation indicative, chaque dossier est unique.

5 astuces de courtier pour emprunter plus

Allonger la durée à 25 ans

Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d'emprunt de 15 à 20 %, souvent pour un surcoût mensuel modeste.

Solder les petits crédits en cours

Un crédit auto de 200 €/mois réduit votre capacité de ~45 000 € sur 25 ans. Le solder avant d'acheter peut tout changer.

Optimiser l'assurance emprunteur

En délégation d'assurance (vs assurance groupe), vous réduisez le TAEG et pouvez emprunter plus sans dépasser l'usure.

Valoriser tous vos revenus

Primes, 13e mois, revenus locatifs, pensions : certaines banques les prennent mieux en compte que d'autres. Le courtier sait lesquelles.

Utiliser les prêts complémentaires

PTZ, Action Logement, prêt employeur : ces prêts à taux réduit ne comptent pas (ou peu) dans le calcul d'endettement.

Cas concret : un couple à Amiens

Sophie et Thomas, 30 et 32 ans, revenus cumulés de 4 200 € net. Un crédit auto de 180 €/mois en cours. Ils veulent acheter un appartement à Amiens.

Sans courtier

Budget max : 218 000 €

Banque propose 3,8 % — 25 ans

Avec courtier CapaPrêt

Budget max : 259 000 €

Taux négocié 3,45 % + délégation assurance + solde auto

+41 000 € de budget grâce au courtier

Questions fréquentes sur la capacité d'emprunt

Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

La formule de base : (revenus nets mensuels × 35 %) − charges de crédits en cours = mensualité maximale. Multipliez par le nombre de mois du prêt pour obtenir le montant empruntable. Un courtier CapaPrêt à Corbie affine ce calcul avec les critères réels des banques.

Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35 % ?

Le HCSF recommande 35 % maximum, mais certaines banques acceptent jusqu'à 38-40 % pour les profils à revenus élevés ou avec un reste à vivre confortable. Le courtier connaît ces exceptions.

Les primes et revenus variables comptent-ils ?

Les banques prennent en moyenne les 3 dernières années de revenus variables (primes, heures sup, commissions). Un courtier sait valoriser ces revenus et choisir les banques qui les prennent le mieux en compte.

Combien emprunter à deux avec des salaires différents ?

On additionne les deux revenus nets pour calculer la capacité d'emprunt du ménage. C'est souvent plus avantageux car le reste à vivre est calculé sur la base des charges du foyer, pas individuellement.

Un courtier permet-il d'emprunter plus qu'en allant seul ?

Oui, en moyenne 10 à 20 % de plus. Le courtier optimise le montage (durée, assurance, garanties) et cible les banques dont les critères sont les plus favorables à votre profil.

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